Les 8 questions que vous vous posez sur le DPE
À l’heure où la transition énergétique devient une priorité, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’impose comme un outil indispensable à toute transaction immobilière. Ce document, qui mesure la consommation énergétique d’un bien et ses émissions de gaz à effet de serre, est essentiel non seulement pour les acheteurs et les locataires mais aussi pour les propriétaires soucieux de valoriser leur patrimoine immobilier. Qu’il s’agisse de vendre ou de louer, le DPE informe sur la performance énergétique d’un bâtiment et permet d’envisager les améliorations nécessaires pour réduire son impact environnemental. Clément Poirier Avocat répond aux 8 questions que vous vous posez sur le diagnostic de performance énergétique.
1. Le diagnostic de performance énergétique, qu’est-ce que c’est ?
Le diagnostic de performance énergétique, souvent abrégé DPE, est un document qui évalue la performance énergétique d’un bâtiment. Il se traduit par une double étiquette : l’étiquette énergie, qui indique la consommation d’énergie primaire du logement, et l’étiquette climat, qui renseigne sur la quantité de gaz à effet de serre émis.
Dans la mesure où il informe précisément les acquéreurs ou locataires potentiels de la consommation d’énergie estimée et des coûts associés, ce diagnostic joue un rôle clé lors des transactions immobilières (vente ou location). En effet, les logements aux bonnes notes énergétiques étant perçus comme plus attrayants, il influence considérablement la valeur des biens et devient ainsi un critère de choix déterminant.
2. Comment et par qui est réalisé le DPE ?
Seul un diagnostiqueur certifié est habilité à réaliser un DPE. Ce professionnel indépendant utilise la méthode officielle dite « méthode 3CL » (« Calcul des Consommations Conventionnelles des Logements ») pour estimer la consommation énergétique du bien.
Cette méthode, qui suppose une visite sur site, prend en compte :
- Les caractéristiques du bâti : surface habitable, orientation, isolation thermique des murs, sols, toitures et vitrages.
- Les systèmes énergétiques installés : chauffage, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement éventuel, ventilation et équipements utilisant des énergies renouvelables (pompe à chaleur, chauffe-eau solaire, etc.).
- Les conditions climatiques : moyennes météorologiques régionales.
Bon à savoir :
Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans. Toutefois, il est recommandé de l’actualiser après des travaux importants de rénovation énergétique afin de refléter précisément l’état du logement. Par ailleurs, les réglementations évoluent, et il est important de veiller à ce que le diagnostic soit réalisé selon les normes en vigueur au moment de la transaction immobilière.
3. Quelles informations doit impérativement contenir le DPE ?
Le rapport DPE doit impérativement comporter plusieurs informations essentielles :
- une description détaillée du logement (surface, isolation, mode de chauffage, production d’eau chaude, ventilation) ;
- les étiquettes énergie et climat qui indiquent les classes énergétiques attribuées, de A (très performant) à G (passoire thermique) accompagnées d’une estimation des coûts annuels de chauffage ;
- des recommandations personnalisées pour améliorer la performance énergétique du logement.
4. Quand le diagnostic de performance énergétique est-il obligatoire ?
Dans la mesure où l’objectif du DPE est de garantir que l’acheteur ou le locataire est bien informé de la performance énergétique du bien avant de s’engager, il est obligatoire pour toute vente ou location de bien immobilier en France :
- Lors d’une vente, il doit être mentionné dans l’annonce immobilière et annexé dès la promesse de vente.
- Lors d’une location, le DPE doit apparaître dans l’annonce et être annexé au contrat de bail.
Le saviez-vous ?
Depuis le 1er janvier 2024, un DPE collectif est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 200 lots. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 l’obligation concerne celles entre 50 et 200 lots et s’appliquera à celles de moins de 50 lots à partir du 1er janvier 2026. Ce DPE global vise à faciliter la prise de décision en ce qui concerne des travaux de rénovation énergétique collectifs.
5. Comment engager la responsabilité du diagnostiqueur en cas de faux DPE ?
En cas de diagnostic erroné, trompeur ou frauduleux, il est possible d’engager la responsabilité du diagnostiqueur. Celui-ci est tenu à une obligation de résultat en ce qui concerne la fiabilité du DPE. La responsabilité engagée peut être à la fois contractuelle (vis-à-vis du commanditaire du diagnostic) et délictuelle (vis-à-vis de tiers lésés, comme l’acquéreur ou le locataire). Pour obtenir réparation, il faudra démontrer précisément :
- La faute du diagnostiqueur (erreur manifeste, omission, manquement à ses obligations professionnelles ou à sa certification) ;
- Le préjudice subi (par exemple, des travaux imprévus ou une baisse substantielle de la valeur du bien immobilier) ;
- Un lien direct entre cette faute et le préjudice subi.
Le recours à un avocat en droit immobilier permet de préparer efficacement le dossier juridique et technique nécessaire pour établir ces éléments.
6. Quelles réparations peut-on obtenir en cas de DPE erroné ?
Un diagnostic de performance énergétique erroné peut donner lieu à la réparation de plusieurs préjudices indemnisables :
- perte de valeur du bien immobilier si sa classe énergétique réelle est inférieure à celle annoncée initialement ;
- frais engagés pour des travaux énergétiques non prévus, indispensables pour mettre le bien en conformité avec les normes annoncées ;
- perte de chance de négocier ou de vendre au prix initialement prévu en raison de la performance énergétique réelle du bien ;
- préjudice moral résultant du stress, des démarches administratives supplémentaires et de l’incertitude liée au litige ;
- frais d’expertise judiciaire et honoraires d’avocats engagés pour résoudre le litige.
L’intervention d’un avocat en droit immobilier est essentielle pour identifier précisément les préjudices et justifier leur réparation devant les tribunaux.
7. Quelles sont les conséquences juridiques d’un DPE inexact ou manquant ?
En cas de non-respect des obligations relatives au DPE, notamment l’absence d’affichage dans les annonces immobilières, des amendes administratives peuvent être prononcées afin de garantir la transparence du marché immobilier et protéger les consommateurs.
Par ailleurs, depuis le décret du 17 décembre 2020 applicable depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu juridiquement opposable. Cela signifie qu’en cas d’informations erronées ou trompeuses dans le DPE, le vendeur ou le bailleur engage sa responsabilité.
Avant cette date, le DPE n’avait qu’une valeur informative : il renseignait sur la performance énergétique du bien mais présence d’informations erronées ou trompeuses, il ne pouvait pas être utilisé en justice à titre de preuve.
Désormais, si l’acquéreur ou le locataire découvre que le DPE fourni est inexact ou faux (par exemple, une performance énergétique réelle inférieure à celle annoncée), il peut demander en justice une indemnisation, une réduction du prix de vente ou du loyer, voire même l’annulation de la transaction.
Exemple :
Un bien vendu avec un DPE classé C mais qui relève en réalité d’une classe E ou F expose le vendeur à une action en justice.
Bon à savoir :
Face à l’augmentation préoccupante des fraudes au DPE (diagnostics erronés, complaisants ou intentionnellement falsifiés), le gouvernement a récemment annoncé un renforcement des contrôles et des sanctions. Les pouvoirs publics souhaitent en effet intensifier les vérifications auprès des diagnostiqueurs et sanctionner sévèrement, voire pénalement, ceux dont les rapports seraient manifestement frauduleux. Ces sanctions pénales peuvent concerner non seulement le diagnostiqueur mais également le propriétaire ou le vendeur du bien, notamment si ce dernier est complice ou initiateur de la fraude.
En cas de litige ou de doute concernant un diagnostic erroné, complaisant ou frauduleux, il est indispensable de faire appel rapidement à un avocat en droit immobilier.
8. Quels sont les recours judiciaires en cas de litige relatif au DPE ?
En cas de litige relatif à un DPE erroné, deux principales voies de recours sont possibles :
Le référé expertise
Cette procédure judiciaire d’urgence permet d’obtenir rapidement la désignation d’un expert judiciaire indépendant. Celui-ci évalue précisément les erreurs ou omissions du DPE, leur nature technique, leurs conséquences financières, ainsi que les éventuelles responsabilités engagées. Le référé expertise constitue souvent une étape préalable indispensable avant d’engager une action au fond.
L’action au fond
Il s’agit de la procédure judiciaire classique qui permet de solliciter une indemnisation complète des préjudices subis (travaux, perte de valeur du bien, préjudice moral) ou une modification du contrat (réduction du prix de vente ou du loyer). Elle peut même aboutir à l’annulation pure et simple de la transaction en cas de manœuvres frauduleuses avérées.
Face aux enjeux juridiques et économiques du DPE, anticiper est essentiel pour éviter les risques et protéger ses intérêts :
- Vérifiez la certification du diagnostiqueur : choisissez impérativement un diagnostiqueur certifié, dont les qualifications peuvent être vérifiées sur des plateformes officielles telles que l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers.
- Gardez vos diagnostics à jour : si vous réalisez des travaux énergétiques importants, pensez à actualiser votre DPE. Un diagnostic récent et précis est le meilleur moyen de sécuriser vos transactions.
- Conservez tous vos documents : gardez précieusement tous les diagnostics réalisés ainsi que les preuves de travaux énergétiques effectués.
- Soyez vigilant face aux fraudes : en cas de doute sur la validité d’un diagnostic, n’hésitez pas à demander un second avis auprès d’un autre professionnel certifié.
Sollicitez l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier. Celui-ci pourra vérifier les diagnostics fournis, vous conseiller sur les démarches à suivre en cas de litige, et, si cela s’avère nécessaire, défendre vos intérêts devant les juridictions compétentes.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est bien plus qu’un simple document. C’est un outil indispensable qui impacte directement les transactions immobilières et la valorisation d’un bien. N’oubliez pas : en matière de performance énergétique, être proactif est la meilleure stratégie pour allier confort, économies et conformité légale. Que vous soyez propriétaire, locataire ou professionnel de l’immobilier, anticiper les obligations et les conséquences liées au DPE vous permettra de prévenir d’éventuels litiges et d’optimiser la performance énergétique de vos biens.
Pour ce faire, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier constitue une garantie supplémentaire pour sécuriser vos transactions et protéger vos intérêts. Contactez-nous !
