A la suite de l’acquisition d’un bien immobilier, vous découvrez des désordres après la signature de l’acte authentique de vente.
Dans la mesure où la problématique n’était pas apparente lors des visites, il convient d’actionner le mécanisme de la garantie des vices cachés, codifiée aux articles 1641 à 1648 du Code civil.
- Les conditions d’application de la garantie pour vice caché
C’est l’article 1641 du code civil qui prévoit les conditions propres à engager la responsabilité du vendeur de l’immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés :
- Le vice doit être antérieur à la vente,
- Le vice doit être « caché », c’est-à-dire non apparent pour un acquéreur normalement diligent,
- Le vice doit porter atteinte à la destination normale d’immeuble (l’habitabilité notamment). Il est nuisible pour l’immeuble, portant atteinte à sa destination normale.
Des problématiques d’étanchéité, ou des structures porteuses fragilisées sont des exemples typiques. Aussi, la présence de termites ou d’amiante, alors que le diagnostiqueur ne l’a pas relevé est tout autant constitutive d’un vice caché. Dans cette hypothèse, la responsabilité du diagnostiqueur pourra également être recherchée.
- Cas des clauses d’exclusion
Classiquement, il est inséré dans les contrats de vente portant sur un immeuble une clause d’exclusion des vices cachés. L’acquéreur achète le bien « en l’état », ce qui limite considérablement la responsabilité du vendeur s’agissant des vices cachés.
Bien que parfaitement valables en droit, ces clauses s’avèrent sans effet dans le cas où le vendeur avait connaissance des défauts ou qu’il s’agit d’un vendeur professionnel, présumé initié aux éventuelles anomalies de la construction.
En présence d’une telle clause, l’intervention de l’avocat en droit immobilier vous permettra de déterminer si cette clause s’applique ou non.
- La mise en œuvre et actions au titre de la garantie des vices cachés
Pour mettre en jeu cette garantie, il convient d’agir dans un délai de deux ans après la découverte du défaut.
A défaut du respect de ce délai, une action sur le fondement des vices cachés sera irrecevable car prescrite. L’intervention d’un avocat en droit immobilier et droit de la construction permettra, là encore, d’identifier une telle problématique.
En pratique, une expertise judiciaire est souvent indispensable à la caractérisation d’un vice caché non décelable par l’acquéreur profane. Elle permet également de déterminer l’ampleur du vice et les travaux nécessaires à leur réparation et leurs coûts.
Concernant le recours contre le vendeur, l’acquéreur d’un bien immobilier aura le choix de :
- Demander la résolution du contrat de vente : c’est l’action rédhibitoire. Elle aura pour conséquence la restitution par l’acquéreur de l’immeuble vendu et corrélativement la restitution par le vendeur du prix de vente,
- Demander une diminution du prix de vente : c’est l’action estimatoire. Elle aura pour conséquence d’obliger le vendeur à restituer à l’acquéreur une partie du prix de vente.
En sus, et indépendamment de ces recours, la victime de vices cachés peut prétendre à des dommages et intérêts en raison du préjudice subi.
Maître Clément POIRIER, avocat en droit immobilier et droit de la construction à Toulouse intervient dans tous vos litiges immobiliers, notamment en cas de vices cachés immobiliers.
