Le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant le bail. Il doit, également, entretenir le logement en bon état de réparations locatives. C’est l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe ces obligations. La charge de la preuve des dégradations ou du défaut d’entretien pèse sur le bailleur.
La Cour de cassation a eu précisément à se prononcer sur un état des lieux de sortie établi par le bailleur unilatéralement.
Les faits :
Un locataire quitte son logement après expiration du délai de préavis. Le bailleur dresse, après son départ, un état des lieux de sortie, non contradictoirement. Aussi, il ne s’adjoint pas les services d’un commissaire de justice (ancien huissier). Dès lors, il ne restitue ensuite que partiellement le dépôt de garantie, dont il déduit des frais de remise en état du jardin. Le locataire l’assigne en restitution du solde du dépôt de garantie.
Le Tribunal judiciaire d’Orléans :
Le tribunal accueille sa demande. Il juge que le défaut d’entretien du jardin est établi autour des massifs, mais que le caractère global de la facture produite ne permet pas d’évaluer le montant exact du nettoyage des parterres et massifs. Le tribunal a considéré la force probante de ce document permettait de prouver le défaut d’entretien du jardin par le locataire. En revanche, il a rejeté la demande au motif qu’il était impossible de chiffrer le préjudice.
La Cour de cassation :
Le bailleur forme un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation confirme la décision du Tribunal, mais en procédant à une substitution de motifs.
Elle se fonde, pour rejeter le pourvoi, sur l’article 3-2 de la loi de 1989 qui réglemente l’état des lieux.
La Cour considère que l’état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.
Cass. 3e civ, 16 novembre 2023, n°22-19.422
La jurisprudence admet, en revanche, qu’un constat d’huissier non contradictoire peut valoir titre de preuve dès lors qu’il a été soumis lors des débats à la libre discussion des parties.
Dès lors, le constat vaut preuve dès lors qu’il a été soumis à la libre discussion des parties.
Il est donc primordial de s’adjoindre le concours d’un comissaire de justice dans pareille hypothèse.
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