L’obligation de diligence du syndic découle à la fois de dispositions légales et de principes éthiques. En effet, le syndic est investi de la confiance des copropriétaires pour prendre des décisions dans l’intérêt de ceux-ci.
Aussi, il est encadré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 qui définissent clairement ses missions et responsabilités. L’article 18 de cette loi prévoit que le syndic est tenu d’accomplir toutes les diligences nécessaires à la gestion courante de la copropriété, ce qui inclut la supervision des travaux.
En revanche, il commet une faute dans l’accomplissement de sa mission lorsqu’il n’accomplit pas les diligences lui incombant dans la gestion des travaux votés par le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, sa responsabilité est de nature contractuelle et fondée sur le mandat.
Tel est le contentieux qui a été soumis à la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Les faits :
Un syndicat des copropriétaires décide de réaliser des travaux au sein d’une copropriété. Les travaux sont commandés. Toutefois, l’entreprise abandonne le chantier avant leur achèvement. Elle est, ensuite, placée en liquidation judiciaire. Le syndic fait dresser un constat d’huissier révélant des malfaçons et non-façons. Le syndicat des copropriétaires assigne le syndic en responsabilité contractuelle, après une expertise judiciaire. Aussi, le syndic avait appelé en garantie son assureur.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence :
Elle rejette la demande du syndicat des copropriétaires. La Cour a estimé que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas que le syndic avait manqué à son devoir de conseil, en n’attirant pas l’attention des copropriétaires sur la nécessité de s’adjoindre le concours d’un maître d’œuvre, ou d’un ingénieur en structures, au regard de l’importance du chantier, qu’il n’établissait pas que le syndic eût signé sans précaution le marché de travaux litigieux. En d’autres termes, la faute du syndic n’était pas suffisamment caractérisée.
La Cour de cassation :
Elle censure l’arrêt d’appel. La Haute Cour considère que la cour d’appel ne pouvait pas rejeter l’action en responsabilité du syndicat sans rechercher si le syndic avait effectivement accompli toutes les diligences lui incombant dans le suivi des travaux.
En l’espèce, il était reproché au syndic d’avoir été défaillant à deux égard. D’abord, dans le suivi des travaux, en regard des multiples malfaçons et non-façons, ensuite d’avoir effectué des paiements très importants dès le début du chantier.
Cette décision s’inscrit dans la jurisprudence constante.
Cass. civ. 3, 16 novembre 2023, n° 22-21.144
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