Le syndic devait recevoir une habilitation du syndicat des copropriétaires pour introduire une action en justice.
Cette obligation s’évinçait de l’article 55 du décret d’application du 17 mars 1967 régissant le fonctionnement et l’organisation des copropriétés.
Ainsi, faute d’habilitation régulière, l’assignation encourt la nullité.
Tout défendeur à l’instance pouvait se prévaloir de ce défaut de pouvoir.
Le décret du 27 Juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeuble a modifié cet article 55.
Ce dernier, était destiné à protéger le syndicat des copropriétaires contre une initiative du syndic.
Toutefois, il était devenu un moyen permettant aux tiers défendeurs de repousser l’issue du procès voire de bénéficier d’une prescription de l’action.
Cet article intègre désormais la phrase suivante : « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ».
Désormais, le syndic n’a plus besoin d’être habilité pour agir en justice ou pour former un appel en garantie.
La Cour de cassation a du se prononcer sur cette question dans un arrêt rendu le 15 décembre 2021.
Par ailleurs, cette décision rappelle qu’en l’absence de réception, le fondement de la garantie décennale est inapplicable.
Les faits :
Un copropriétaire se plaignait d’infiltrations dans son lot. Il a alors assigné le syndicat des copropriétaires en indemnisation de ses préjudices.
Ce dernier a appelé en garantie son ancien syndic, la société ayant procédé à la réfection de la toiture de l’immeuble et la société civile immobilière propriétaire d’un fonds voisin.
La Cour d’appel de Paris :
La Cour a déclaré les appels en garantie du syndicat des copropriétaires contre la SCI et l’ancien Syndic irrecevables.
Elle juge que les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires nécessitaient une habilitation du syndic par l’assemblée générale.
Aussi, elle a condamné l’entreprise de réfection sur le fondement décennal. Celle-ci entendait pourtant opposer la prescription quinquennale en l’absence de réception.
Ce que dit la Cour de cassation :
Elle n’a pas suivi le raisonnement de la Cour d’appel.
Elle rappelle que si le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat et former une demande de garantie.
Cette position n’est pas nouvelle.
Elle confirme, ainsi, que la qualité de défendeur à l’instance vaut dispense d’habilitation pour former un appel en garantie.
La Cour rappelle également sa jurisprudence constante sur un autre point :
La responsabilité d’un constructeur ne peut être recherchée sur le fondement de la garantie décennale faute de réception.
Cass., civ. 3, 15 décembre 2021, n°20-21.537
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